Ticari perakende emlak piyasasının analitiği, raporları ve araştırmaları. Praedium'dan ticari emlak piyasasının analizi

2015 yılında ticari emlak piyasası, düşük petrol fiyatları, rubledeki devalüasyon, yüksek enflasyon ve ucuz sermayeye erişimi kısıtlayan uluslararası yaptırımlar nedeniyle güçlü bir baskı altındaydı. Sonuç olarak, iş faaliyetleri önemli ölçüde azaldı, GSYİH'deki düşüş %3,5'e ulaştı, tüketici talebi %8,5 azaldı ve bu durum kiracıların çıkışına yol açtı, bu da yüksek arz ortamında kira oranlarının düşmesine ve konut fiyatlarının düşmesine neden oldu. boş pozisyonlarda artış.

Uzmanlar, 2018 yılında ticari emlak piyasasında büyük çalkantılar yaşanacağını ya da önemli gelişmeler yaşanacağını öngörmüyor. En iyi seçenek ancak ana göstergelerde sıfır dinamikle istikrar olabilir ve önümüzdeki yıllarda “kriz öncesi” göstergelere dönüş kesinlikle imkansızdır. Bu yazımızda 2018 yılına ait göstergeleri analiz edip arz ve talebin oluşumunu etkileyen faktörleri ele alacağız.

Ne seçilir?

Tipik olarak bu pazar segmenti ilk tepki veren kesimdir; ayrıca büyük şehirlerde illere göre daha hassas olduğunu da dikkate almak gerekir. Aşağıda farklı önerileri inceleyeceğiz ve krizin her biri üzerindeki etkisini ele alacağız.

Depolar

2015 yılında depo nişinin tüm tarihindeki maksimum talep 1,3 milyon metrekare olurken, yabancı sermayenin leasingdeki payı Moskova bölgesi için tipik olan% 30'da kaldı. Büyük işlemlerin hacmi talebin %50'sini oluşturuyordu - bunlar 30.000 metrekarenin üzerindeki bir alana yönelik sözleşmelerdir; işlemlerin %56'sında perakendecilerin son kullanıcı olarak hareket etmesi ilginçtir. Büyük oyuncular, uzun vadeli yatırımların etkinliğini yeterince değerlendirerek bu durumdan yararlanıyor ve şu anda işlerini daha fazla geliştirmek için iyi fiyatlarla likit gayrimenkul satın alıyorlar. Sektörde boş alan hacmi 1.000.000 metrekareye ulaşırken fiyatlar metrekare başına 4.500-4.200 rubleye düştü.

Böylece 2015'in trendleri (artan arz ve düşen fiyatlar) 2016'da gerçeğe dönüşecek ve mevcut koşullarda yalnızca belirli bir müşteri için inşaat yapacak en etkili geliştiriciler çalışabilecek. Ama yeni inşaatlar 700 bin metrekareye kadar yavaşlasa bile arz hacmi maksimum yüzde 8-9 oranında azalacak ve bu da fiyatların mevcut seviyede kalmasını sağlayacak. İşlem hacminin 1.000.000 m2'yi geçmeyeceği ve bunların sadece yarısının şirketlerin büyümesi ve gelişmesiyle ilgili olması, geri kalanının işgal edilen alan için yeni sözleşmeler olması bekleniyor.

Perakende tesisleri

2015 yılı sonunda Rusya'da perakende satış alanındaki artış 1,6 milyon metrekareye ulaştı ve bunun 1,05 milyonu bölgeler (toplamın %67'si) oldu. 2016 yılında, özellikle Moskova ve nüfusu 500.000-1.000.000 olan şehirlerdeki arzın azalması nedeniyle alışveriş merkezlerinin hizmete girmesi %15 oranında azalacak. Aynı zamanda boş alan payı, mülkün bulunduğu şehre, kalitesine ve konumuna göre büyük ölçüde değişmektedir. Genellikle her şehirde, neredeyse tamamen kiracılarla dolu, iyi konuma sahip projeler vardır. Ancak nüfusu bir milyonun üzerinde olan şehirlerde ortalama olarak arz hacmi %7-%8'e yükseldi (2014 ortasında bu oran %5-%6 idi).

2015 yılında Moskova'da hizmete giren perakende alanı hacmi 440.000 metrekareye ulaştı; bu, alışveriş merkezlerinde rekor hacimde yeni alanın kullanıma sunulduğu 2014 yılına göre %40 daha az. Bu rakam mevcut talep düzeyine göre oldukça yüksek. 2016 yılında arz 390.000 m2'de kalacak. emme hacmi ise 2014 yılına göre %42-%47 oranında azalacak. Çoğu alışveriş merkezi 2015 yılında yüksek oranda boş alanla (%50-%80) açıldı ve uzmanlar bu alanların doldurulması için gereken sürenin 2-3 yıla çıkacağına inanıyor.

Bu tür ticari gayrimenkullerin 2015 yılındaki en yüksek kira oranı metrekare başına 1.650 dolardı ve bu oran 14'e kıyasla %20 oranında düştü ve bu trend 2016'da da devam edecek. Kira bedeli giderek ruble cinsinden sabitleniyor ve mülk sahipleri, sonraki dönemlerde ödemelerde kademeli bir artışla ilk yıl için indirim yapmaya hazır. Ciro yüzdesi şeklinde ödeme de sıklıkla kullanıldı. Yeni planlar, mülk sahiplerinin ve kiracıların tüm taraflarca kabul edilebilir bir uzlaşma bulmasına olanak tanıyor.

Ofisler

Uzmanlara göre pazarın krizden en çok ofis segmenti etkilendi. 2015 yılında işletmeye alınan ofis alanı hacmi 627.000 metrekare olarak gerçekleşti - bu 2014 yılına göre %55 daha az ve 2018 yılında A ve B sınıfı ofislerin işletmeye alınması 2016-17 seviyesinde kalacak ve 650.000 metrekare olacak. 2015 yılında tamamlanması gereken tesisler nedeniyle metre.

Geçen yıl, tüm yıl boyunca tarihi bir maksimum boş alan kaydedildi; ortalama olarak bu, 2009'daki aynı rakamdan 1,5 kat daha yüksekti. Yeni inşaatların hızındaki yavaşlamaya rağmen hacimleri talep düzeyini aşıyor ve piyasada arz fazlası var. Şu anda yaklaşık 3,2 milyon metrekare boş ofis var, bu da her altı metre karenin boş kaldığı anlamına geliyor. Bu nedenle, 2016 yılında ticari koşulların revize edilmesine yönelik işlemler geçerli olacak: Dolar cinsinden kira oranlarında daha fazla düşüş bekleniyor ve fiyatlar ruble cinsinden sabitlenecek.

Analistler 2018'de pazarın düşmeye devam edeceğini ancak hızın yavaşlayacağını öngörüyor. Uzun vadede kira fiyatları istikrara kavuşacak ve mülk sahipleri arasındaki rekabet yoğunlaşacak. Mülk sahipleri, kiracıların dikkatini çekmek için rekabet gücünü artırmak amacıyla esnek fiyatlar, ek hizmetler sunmak, hizmet kalitesini artırmak gibi çeşitli yöntemler kullanacak. Kiracılar piyasa koşullarını belirleyecek, ev sahipleri ise taviz vermek zorunda kalacak.

Ne bekleyebileceğinizi

· Yatırım faaliyeti azalıyor - bu açıklanıyor

· İş faaliyetlerindeki azalma tüm pazar segmentlerinde talepte düşüşe neden olmakta, bunun sonucunda da mülk kiralama ve satış maliyetleri olumsuz dinamikler göstermektedir. Analistler, en olumlu tahminlerin sıfır fiyat hareketi öngördüğünü, diğer tüm durumlarda ise piyasada fiyatlarda bir düşüş yaşandığını belirtiyor.

· 2016 yılında Ruble ödeme sistemine geçiş süreci tamamlanmıştır. 2015 yılında çoğu işlem ruble cinsinden yapılmaya başlandı ve bu yıl nominal dolar kurlarını belirtme ve nesnelerin maliyetini ABD doları cinsinden yazma alışkanlığı ortadan kalkacak.

· Gelecek yılın bir başka eğilimi de, öncelikli olarak ofis gayrimenkulleriyle ilgili olan nesnelerin yeniden değerlendirilmesidir, çünkü bu segment en büyük fazlalığa sahiptir. Büyük olasılıkla, ofis kompleksleri kısmen apartmanlara dönüştürülecek ve gelecek vaat eden inşaat projelerinin yerini konut projeleri alabilir.

· Kriz sırasında en alakalı nesneler indirimli ve sabit fiyatlı mağazalar, iyi konumlara sahip bölgesel alışveriş merkezleri, ucuz restoranlar ve yemek alanlarıdır. Ofis segmentinde ise yeterli fiyat politikasına sahip B+ sınıfı merkezlerin potansiyeli var. Depolara gelince, ihtiyaca uygun kompleksler ve ekonomik “kesim”li depolar boş kalmayacak. 2014 yılında büyük depo tesislerinin sahipleri, kiracısız kalmamak için bunları yeniden biçimlendirmeye başladı ve 2016'da bu eğilim yoğunlaşacak.

Yatırımlar

2015 yılında ticari gayrimenkul yatırımı 3 milyar rubleye düştü; bu, 2006'dan bu yana en düşük rakam. Yatırımların ana payı ofis (%47), perakende alanı (%29) ve depo alanına (%15) düştü. Yabancı yatırım %40 düşüşle 800 milyon ABD dolarına geriledi ve toplamın %22'sini oluşturdu.

Uzmanlar, 2018'de işlem hacminin 2016-17 seviyesinde kalacağına ve piyasa davranışının daha sonraki gelişmelere bağlı olacağına inanıyor. Düşük gelişme oranları, yatırımcıların şu anda geleceğe yönelik likit gayrimenkul satın almalarına olanak tanıyor ve Asyalı yatırımcıların gösterdiği ilgiye bağlı. 2016 yılında gerçekleşen işlemler sonuçlandırılmış işlemlere dönüşebilir.

Geleneksel olarak, gayrimenkulden bahsederken onu iki büyük sektöre ayırmak gelenekseldir: ticari gayrimenkul ve konut amaçlı gayrimenkul. Konut gayrimenkulleri, daireleri (birincil ve ikincil konut), özel evleri ve kır evlerini (şehir evleri) içerir. Ticari gayrimenkuller arasında ofis alanı, depo alanı, perakende alanı ve otel alanı bulunmaktadır. Çoğu zaman bu pazarlardaki fiyatların davranışı, bu pazar segmentlerindeki fiyatları etkileyen faktörlerin korelasyonu nedeniyle örtüşmemektedir.
Konut amaçlı emlak piyasası esas olarak yalnızca arz ve talepten oluşuyorsa, ticari emlak piyasasında buna daha birçok faktör eklenir: enflasyonun hizmet tüketimi üzerindeki etkisi, hükümet politikasındaki değişiklikler ve mal sahibinin bağımlılığı diğer şirketlerdeki şirketler.

Ticari gayrimenkul piyasasında genel durum

Ticari emlak piyasasını daha iyi anlamak için ekonomik durumu analiz etmeniz gerekir. 2008 yılının ilk 8 ayında Rusya genelinde nüfusun satın alma gücünü etkileyen temel göstergelerde istikrarlı bir artış yaşandı.
Artışın bölgeye bağlı olduğunu belirtmekte fayda var: Büyük şehirlerde ücretlerdeki artış, büyük nüfuslu bölgelerden uzakta yaşayan insanlara göre biraz daha yüksek. Ayrıca enflasyon, ticari gayrimenkul piyasasında fiyatların oluşumuna da önemli katkı sağlıyor. 1 Eylül 2008 itibariyle enflasyon, 2007'nin aynı dönemine göre %2 daha yüksekti. 2008'de %5,53 olan GSYH'daki artışın yıllık bazda %8,3'ün üzerinde olduğunu gözden kaçırmamak mümkün değil. Satın alma gücüne katkı sağlayan temel parametrelerdeki artış sayesinde perakende ticaret cirosunda artış yaşanıyor. Bu pazarın aslan payının perakendecilere ait olması nedeniyle ticari emlak piyasası için bu çok önemli bir göstergedir. Ayrıca Rusya'da ticari gayrimenkul yatırımlarında da artış var.
Yılın ilk yarısında yatırımlar yaklaşık 3,5 milyar doları buldu; bu rakam geçen yılın aynı dönemine göre neredeyse dörtte bir oranında artış gösterdi. Bu yatırımların ana kaynağı, özellikle kaliteli alan eksikliği nedeniyle Rusya pazarını son derece cazip bulan yabancı şirketler olmaya devam ediyor.

Ofis odaları

Halihazırda yerleşik olan trende göre, ofis binaları ticari emlak piyasasının çoğunluğunu oluşturuyor ve her yıl talepte bir artış yaşanıyor. Ayrıca piyasa katılımcılarına göre ofis kalitesine olan talep sürekli artıyor. Büyük iş merkezlerindeki ofislere talep giderek artıyor. Ancak Batılı iş merkezlerinin aksine, Rusya'daki ofislerin kira fiyatı özel yöntemler kullanılarak hesaplanmıyor, esas olarak benzer alanlar için ortalama fiyatlara göre yönlendirilen iş merkezi sahipleri tarafından belirleniyor. Uzmanlara göre ilk 8 ayda boş ofis alanı hacmi %7,2'ye ulaşırken metrekare bazında bu rakam yaklaşık 0,6 milyon oldu. Ofis alanlarının geçmişine bakıldığında, sadece iki yıl önce Moskova'da çalışan başına 1 metrekareden fazla ofis alanının bulunmadığı, bugün bu rakamın neredeyse 2 metrekareye ulaştığı açıkça görülüyor. Ayrıca bu yılın sonuna kadar bir milyon metrekarelik ofis alanının daha, 2009 yılında ise iki ofis alanının daha hizmete sunulması planlanıyor. Görünüşe göre bu kadar alanla ofis kiralama fiyatlarının düşmesi gerekiyor, ancak ortalama olarak 2008 yılının ilk 8 ayı için ofis kiralama fiyatları ortalama% 15 arttı (kiralık “A” sınıfı ofisler arttı) %19 oranında, “B” - %10 oranında). A sınıfı ofis fiyatlarındaki bu artışın temel nedeni, Moskova yetkililerinin merkezde ofis inşaatının yasaklandığı yönündeki açıklamasıydı.
"B" sınıfı ofislerin kira fiyatlarındaki artış hala çok büyük değil, ancak yine de rahatsız edici çünkü bu ofisler başkentin iş merkezlerindeki ofis alanının neredeyse %80'ini oluşturuyor. Kiralanmayan ofislerin büyük çoğunluğunun “B” sınıfında olduğu açık olup, bu sınıftaki ofislerin kira fiyatlarındaki artış şüphesiz pazarda istikrarın yakında sağlanacağına işaret ediyor. Ofis alanı inşa edilmesinin ana nedeni yüksek üretimdi. Ancak yakın geçmişte bu rakamlar düşmeye başladı. Örneğin, 2008'deki üretim artışı 7 ayda %5,4 iken, geçen yılın aynı dönemindeki %7,6'ydı.
Uzmanlara göre durumun yakın gelecekte değişmesi beklenmiyor. Uzmanlar ayrıca ofis alanının yüzde 10'unun serbest bırakılması durumunda Moskova pazarının istikrar kazanacağına inanma eğiliminde. Bunun gerçekleşmesi için öngörülen süre ise iki yıldır. Ancak fiyat oluşumunda gözlenen eğilimin değişmemesi durumunda bu süre bir yıla indirilebilecek. Uluslararası deneyimlerin gösterdiği gibi,% 10'u aştıktan sonra oranlar yavaş yavaş düşmeye başlıyor ve onlardan elde edilen karlılık yaklaşık% 8-9 oluyor ki bu da oldukça karşılaştırılabilir. Söylenenleri özetlemek gerekirse 2008 yılının ana trendlerini öne çıkaralım ve bir tahminde bulunalım. 2008 yılının ilk 8 ayındaki ana eğilimler şunlardı:

• Ofis kiralama fiyatları artıyor
• Arzın üzerinde talep fazlası
• İş merkezleri için yeni alanların oluşturulması
• Kendi topraklarında ofis binalarının inşası için sanayi bölgelerinin yeniden inşası (örneğin, Moskova Demir Dışı Metal İşleme Tesisi)

Tahminler:

• Moskova için Moskova Çevre Yolu dışında kalkınma bölgelerinin geliştirilmesi
• Yeni alanların devreye alınması
• Kira oranlarında devam eden büyüme
• Hem Rus fonlarından hem de yabancı fonlardan büyük yatırımlar.

Toplam ofis alanı arzı (m2) ve kira oranları ($/m2*yıl)

Perakende tesisleri

Yukarıda bahsedilen satın alma gücündeki artış nedeniyle perakende satış tesisleri her yıl yatırım için giderek daha cazip bir alan oluşturmaktadır. Ayrıca nüfusun giderek artan bir kısmı büyük alışveriş merkezlerini küçük mağazalara tercih ediyor. Bunun temel sebebi ise çok sayıda farklı ürünü tek yerden satın alma imkanı, kaliteli hizmet ve daha düşük fiyatlardır. Ayrıca büyük alışveriş merkezleri artık giderek daha fazla eğlence hizmeti sunuyor. Bu türden ilk merkezler 1998 yılında Moskova Çevre Yolu üzerinde Moskova'da görünmeye başladı. Ancak bugün durum biraz farklıdır. Bu tür merkezlerin inşası, Moskova'da yakın Moskova bölgesine taşınma arzusunu uyandıramayan ancak uyandıramayan yüksek arazi fiyatları ile sınırlıdır; düşük arazi fiyatları sayesinde yaklaşık olarak Moskova'ya eşit ve hatta bazen onu aşan bir gelir elde edilebilir. . Şu anda üç ana gelişme türü var: Moskova Çevre Yolu'nun başkentten geçen transit yollarla kesişmesi; Moskova bölgesinin büyük şehirlerinden geçen yollar; Moskova Çevre Yolu'ndan uzakta. Her türü ayrı ayrı analiz edersek, ilk türün ağırlıklı olarak Moskova'dan gelen alıcılara, ikinci türün ise Moskova yakınındaki büyük şehirlerden alıcılara yönelik olduğunu ve faydalarının düşük arazi maliyeti, düşük rekabet, kolaylık olduğunu söyleyebiliriz. Moskova'dan gelen şirketler için bölgelerde lojistik kurulumu. Üçüncü türe gelince, uzmanlara göre en popüler (ve buna göre karlı), alanı 50 ila 70 bin metrekare arasında değişen bölgesel alışveriş merkezleri olacak. Modern ticari emlak piyasası, alışveriş merkezleri için kendi standartlarını belirliyor. Alışveriş merkezleri yeterince geniş olmalı, elverişli bir bölgede yer almalı, park yeri ve geniş otoparka sahip olmalıdır. Ek olarak, her merkez bir dizi temel mağaza türünden çeşitli unsurlara dayanmalıdır: mobilya, bakkal, elektronik, çocuk veya ev dekorasyon mağazaları. Ayrıca alışveriş merkezinde ofis kiralama, eğlence alanı ve yemek alanı da bulunmalıdır.
Perakende alanı pazarının istatistiklerine baktığımızda ciroda bir artış görüyoruz. Böylece Moskova'da 2008'in ilk yarısında 230 bin metrekarelik alan kullanıma açıldı; bu rakam 2007'nin aynı dönemine göre yüzde 20 daha fazla. Ayrıca talebin hala arzın üzerinde olması fiyatların belirlenmesinde önemli bir faktör. perakende alanı. Boşluk oranı, esas olarak hem Rus hem de yabancı perakende ticaretle uğraşan çok sayıda şirket nedeniyle% 1'den azdır. Uzmanlara göre bu, yüksek kaliteli alışveriş merkezlerinde perakende satış alanlarının teslimattan altı ay önce kiralanmasının ana nedeni haline geliyor. Analize göre 2008 yılı sonuna kadar kira oranlarının artmaya devam edeceğini, yeni yerlerin hizmete gireceğini ve talebin arzı aşmaya devam edeceğini söyleyebiliriz. Ticari emlak piyasasında analiz edilen bir sonraki nesne depo alanıdır.

Ticari gayrimenkul piyasasının tüm segmentleri için ortak trendler bulunmaktadır. Bu nedenle depo piyasası büyük ölçüde ofis piyasasının özelliklerini taklit etmektedir. Bu pazarın ana oluşum merkezleri Moskova, Moskova bölgesi ve St. Petersburg'dur. Böyle bir pazarın ülke genelinde geliştiği çoğu Avrupa ülkesinin aksine, Rusya'da bölgeler isteksizce geliştiriliyor. Depo tesislerinin kira oranını etkileyen çok önemli bir olay, geçen yıl çok sayıda depo binasının inşa edileceğinin açıklanmasıyla meydana geldi. Pek çok kişinin beklentisini yanıltıcı bir şekilde, duyurulan hedeflerin yalnızca yarısı tamamlandı.
Kira oranlarının beklenen düşüş yerine artmasının nedeni de buydu. Ayrıca yüksek kaliteli depo alanı inşa etmenin maliyeti de artıyor, bu da kira oranlarının artmasına neden oluyor. Genel olarak 2007'de ortaya çıkan trendler bugün de geçerliliğini koruyor. Ayrıca, bölgesel pazarların çekiciliğinin her geçen gün arttığını, ancak Moskova pazarının en hızlı büyüyen ve dinamik olarak gelişen pazar olmaya devam ettiğini ve bunu St. Petersburg pazarının takip ettiğini de belirtmek gerekir. Piyasadaki mevcut durumu analiz ettiğimizde talebin hala arzın üzerinde olduğunu, talebin ana objelerinin ise alanları 5 ila 10 bin metrekare arasında değişen depo blokları olduğunu söyleyebiliriz. Bugün boş alan toplam depo alanının %2'sinden fazla değildir. Özetlemek gerekirse, piyasanın yakın gelecekte kira oranlarında artış, Moskova, Moskova bölgesi ve St. Petersburg'da inşaat hızında yavaşlama, talepte artış, arzda azalma ve konut fiyatlarında düşüş beklediğini söyleyebiliriz. Bölgelerde depo pazarlarının geliştirilmesi.

Tahminler

Ticari emlak piyasasında neler olacağını %100 kesin olarak tahmin etmek elbette mümkün değil. Ancak uzmanlar arasında piyasanın yakın bir durgunluğa doğru gittiği yönünde bir görüş var. Bu tür düşüncelerin nedenleri arasında bir dizi büyük perakendecinin (perakendeci) kendilerine ait ticari gayrimenkullerin satışına ilişkin açıklamaları vardı. Perakendecilerin öne sürdüğü nedenlerden biri de yüksek enflasyon nedeniyle halkın ürün tüketiminin azalmasıydı. Ek olarak, Rus perakende şirketlerinin Batılı şirketlere kıyasla büyük ölçüde aşırı değerlendiğini de belirtmek gerekir. Genel olarak ticari emlak piyasasının her segmentinde fiyatlarda ve kira oranlarında artış olacak ve Batılı sermayenin girişi de yukarı yönlü fiyat eğilimlerini destekleyecektir. Pek çok şirket, bölgesel pazarlarda üst sıralarda yer almak için bu pazarlara geçme girişiminde bulunacak. Sonuçlar, piyasada henüz ciddi değişiklikler beklemememiz gerektiğini gösteriyor.

Sağlanan araştırma
DOMETER portalı

Böyle bir analiz, perakende alanı, depolar, oteller ve ticari konut stoğunu içeren geniş ölçekli bir pazarın incelenmesidir.

Tüm pazarı kapsayan genel veya gayrimenkulün belirli bir alanında uzmanlaşmış özel olabilir..

Piyasada aktif olarak işlem yapan herkes için gereklidir.

Analiz ve değerlendirme arasındaki fark, analizin piyasanın daha eksiksiz bir resmini vermesi ve istatistiklere ve geçmiş deneyimlere dayanarak birkaç ay ve yıl boyunca fiyat eğilimlerini belirlemeye olanak sağlamasıdır.

Acemi bir yatırımcı piyasa analizinin teorisi ve uygulamasıyla ilgilenmelidir. Böylece bir sonraki döngüsel kriz sırasında paranızı kaybetmeden iyi getirilerle yatırım yapabilirsiniz. Sahip olduğu gayrimenkulden kurtulmak isteyenler için analiz size mülkü satmak için en iyi zamanı söyleyecektir.

Ticari emlak piyasası: analiz

Ticari gayrimenkul piyasasındaki durumu ve olası eğilimleri değerlendirmek için genel makroekonomik göstergelere yönelmeniz gerekir.

Analizin kendisi birkaç önemli sektöre ayrılmıştır:

• alım satım sektörünün analizi;
• kiralama piyasası analizi;
• gayrimenkul yatırım analizi;
• farklı ticari gayrimenkul sınıflarındaki durumların incelenmesi.

Genel analizdeki ana gösterge bölgenizdeki yatırım faaliyetidir. Genel ekonomik istikrarsızlık veya durgunluk zamanlarında bile yatırımcılar için artmasalar da en azından paralarını biriktirebilecekleri güvenli bölgeler vardır.

Örneğin Moskova emlak piyasası krizlerden diğerlerine göre daha az zarar görüyor.

İkincisi ise genel iş faaliyetleri ve nüfusun satın alma gücüdür.

Bu özellikle perakende alanını analiz ederken belirgindir.

Kriz zamanlarında sık görülen bir manzara, alışveriş merkezlerindeki yarı boş salonların çok sayıda kiralık ilanıyla dolu olmasıdır..

Bu, özellikle bu şehrin sektöründe çok kötü bir duruma işaret ediyor.

DİKKAT. Aynı zamanda, aynı alışveriş merkezlerinin inşaat hacimleri, ekonomik döngülerin kesin bir göstergesi olarak yorumlanamaz.

İnşaat tahminleri ekonomik durumu hesaba katmadığı için geliştirici, krizin yüksekliğine rağmen alanı faaliyete geçiriyor.

Ticari emlak piyasasının düşüşte olduğu gerçeği, alan sahiplerinin davranışlarıyla da kanıtlanıyor. Kriz zamanlarında, masrafları kendilerine ait olmak üzere indirim veya onarım şeklinde kiracı için çeşitli tavizler icat ederek kiracı için savaşmak zorunda kalırlar.

Böyle anlarda bir işletme kendini en hareketli hisseder. Ancak mal sahipleri acı çekiyor ve varlıklardan kurtulmak zorunda kalıyor.

Böyle zamanlarda 5-6 yıllığına bir alanın mülkiyetini almak ya da kendi işinizi geliştirmek en doğrusu. Ticari gayrimenkul kiralamanın mı yoksa satın almanın mı daha karlı olduğu sorusuna duruma göre karar verilmesi gerekiyor.

Kiralama her zaman şirkete manevra alanı sağlayarak daha ucuz alanlara geçmesine olanak tanır.

Mülkiyet şirketi tek bir yere bağlayacaktır ancak gelecekte karlı bir varlığa dönüşebilir.

Ticari mülklerin sahibi yalnızca büyük alışveriş merkezleri değildir.

Büyük firmalar ve bankalar ekonomik büyümenin olduğu yıllarda ihtiyaçları için bunları satın alıyor, kriz zamanlarında ise elden çıkarıyorlar. Piyasada bu tür arsaları aramaya çalışın; bu, normal fiyata en iyi konumdaki bir odayı almak için harika bir fırsattır.

Ofis odaları

Ofis alanını analiz ederken gayrimenkul sınıfına dikkat etmek önemlidir. A sınıfı ofislerin yükselişe geçmesi, artık küçük ölçekli özel yatırımcıların zamanı olmadığı anlamına geliyor. Ticari gayrimenkullere ilişkin bir analiz, pazarın patlama yaşadığını ve aralarında bankalar ve yatırım fonlarının da bulunduğu büyük oyuncuların hakimiyetinde olduğunu gösterdi.

B ve C sınıfı büyük mülk sahipleri için bu, uzun vadeli kira sözleşmeleri yapma veya mülkleri büyük şirketlere iyi bir fiyata satma zamanının geldiği anlamına gelir. Bu ofis sınıflarının, kalitesiz kaplamalara ve toplu taşıma araçlarına erişilemezliğe işaret etmelerine rağmen avantajları vardır.

Bankalar özellikle bu sınıftaki tesislerde fazla fonları varsa ilgileniyorlar. Ancak bankalar için bu sınıftaki ofis gayrimenkulleri yalnızca kriz durumunda ilk olarak piyasaya satılacak bir varlıktır.

Alan hacmi her gayrimenkul sektöründe önemli bir göstergedir. Belirli bir sınıftaki binaların hacmi ve bu sınıfın piyasadaki ağırlıklı ortalama fiyatı, ofis binalarına yatırım yapanların temel araçları olmalıdır.

Perakende tesisleri

Perakende alanı pazarındaki ağırlıklı ortalama fiyat, bu veya komşu bölgede büyük bir alışveriş kompleksinin inşasından bile düşebilir.

Ofis mülklerinden farklı olarak perakende mülkler çok sayıda risk taşır.

Perakende, kısa süreli sözleşmelerin en yaygın olduğu iş alanıdır. Kriz sırasında küçük ve orta ölçekli perakende satış yerleri genellikle boş oluyor.

İlgilendiğiniz bölgede hangi alışveriş komplekslerinin ve pazar meydanlarının inşa edildiğini yakından takip edin.

Bu tür inşaatların fiyatları sarsacağı garantidir. Bu, özellikle perakende emlak piyasasındaki bir çöküş sırasında geliştiricilerin yeni alanlar kiraladığı durumlarda zordur.

Perakende alanı için ağırlıklı ortalama fiyatlardaki bu tür bir düşüşün bölgeye göre yerelleştirilmesiyle durum düzeliyor. Yeni yerleşim alanlarında ve iş alanlarında neredeyse hiç fark edilmezken, aynı zamanda “B” sınıfı ve altındaki gayrimenkullerin bulunduğu merkeze yakın bölgelerde bina maliyetlerinde azalma ve kiralarda keskin bir artış alanlar herkes tarafından hemen fark edilir.

Depolar

Depolar için perakende satış tesisleriyle hemen hemen aynı kurallar geçerlidir. Burası aynı zamanda riskli bir alan. Ancak analizde vurgu genellikle depo binalarının teknik bileşenine tam olarak bu alanda yapılır. Deponun içindeki alan iyi organize edilmelidir.

Modern bir depo, küçük mekanize bir işletmedir, bu nedenle bina içindeki alanın boyutu ve organizasyonu, depo ekipmanına engel olmamalıdır.

Depolara yapılan yatırımlar, ofis veya perakende gayrimenkullere göre çok daha az yaygındır..

Bunlar esas olarak büyük kargo taşımacılığı alanlarında veya işletmelerin sürekli olarak bu tür tesisleri aradığı sanayileşmiş bölgelerde geçerlidir.

Yakın gelecekte neler beklenebilir?

Rusya'daki ticari emlak piyasası yakın zamanda önemli bir gerileme yaşadı. Büyük şehirlerde kira oranları ortalama %10-20 oranında düştü. Firmalar gayrimenkul varlıklarından büyük oranda kurtulmaya başladı ve bu da arzın artmasına neden oldu. İş dünyası hâlâ olumsuz eğilimin üstesinden gelemeyecek kadar zayıf.

Kısaca ticari gayrimenkul öngörüsünden bahsedecek olursak, piyasa için krizin bittiğini söylemek için henüz çok erken olduğunu söyleyebiliriz. Gayrimenkul fiyatları toplu olarak artmaya başlamadı ve çoğu şehirde hala periyodik olarak yüzde birkaç oranında fiyat düşüyor veya artıyor.

DİKKAT. Ticari gayrimenkul analitiğine göre, Rusya'da ekonomik büyümenin başlamasından sonraki 1-1,5 yıl içinde büyük olasılıkla olumlu değişiklikler ve fiyatların kriz öncesi seviyelere döndüğünü göreceğiz.

Yatırımlar

Ortalama sermayeye sahip olarak “C” kategorisindeki küçük ofislere yatırım yapmak en iyisidir.

Artık merkezden önemli ölçüde uzakta olsalar bile kiracılar arasında talep görüyorlar.

Perakende alanı hakkında konuşursak, mümkünse mega şehirlerin merkezinde gayrimenkul satın almak en iyisidir..

Bayi sektöründeki kira oranlarının analizi

Kira oranı mevcut arz hacmine ve genel makroekonomik duruma bağlıdır. Ticari gayrimenkul kiralamalarına ilişkin bir analiz, durgunluk ve durgunluk koşullarında arzın zirveye ulaştığını, ev sahiplerinin her kiracı için rekabet ettiğini ve fiyatları düşük tuttuğunu göstermiştir.

Ancak ticari gayrimenkul kira oranlarına ilişkin analizin gösterdiği gibi, sektöre sermaye geri döndüğünde ve ticari faaliyetler arttığında fiyatlar kriz öncesi seviyelere dönecek ve bunları %20-30 oranında aşacaktır.

Özetleyelim. Gayrimenkul makroekonomik döngülere duyarlıdır. Kriz sırasında kiralama ve alım-satım arzı artar. Ekonomik durgunluk sırasında en sürdürülebilir yatırım, orta ölçekli ofisler ve küçük satışlara yönelik sitelerdir.

Ocak 2019'da toplam 1.220 bin metrekare alana sahip 1.972 adet ticari gayrimenkul kiralık olarak sunuldu. m. Ayın arz hacmi miktar açısından %34, toplam alan açısından ise %26 azaldı. Aylık ortalama kira bedeli %2 azaldı ve...

19.02.2019

Moskova'daki ticari gayrimenkul satış piyasasının gözden geçirilmesi. Ocak 2019

Ocak ayında toplam 873 bin metrekare alana sahip 658 konut satışa sunuldu. m ve toplam maliyet 153 milyar ruble olup, bu miktar Aralık rakamına göre miktar bakımından %58 ve toplam alan açısından %54 daha düşüktür. Ayın ruble cinsinden ağırlıklı ortalama fiyatı değişmedi ve şu şekilde gerçekleşti:

04.02.2019

Moskova'daki ticari gayrimenkul satış piyasasının gözden geçirilmesi. Aralık 2018

Aralık ayında toplam 1.925 bin metrekare alana sahip 1.578 konut satışa sunuldu. m ve toplam maliyet 335 milyar ruble olup, bu hem miktar hem de toplam alan olarak Kasım rakamından% 58 daha yüksektir. Ayın ruble cinsinden ağırlıklı ortalama fiyatı %9 arttı ve...

04.02.2019

Moskova'daki ticari gayrimenkul kiralama piyasasının gözden geçirilmesi. Aralık 2018

Aralık 2018'de toplam 1.641 bin metrekare alana sahip 2.968 ticari gayrimenkul kiralık olarak sunuldu. m. Ayın arz hacmi miktar bakımından %4, toplam alan bakımından ise %5 arttı. Ortalama aylık kira bedeli değişmedi ve kompozisyon...

04.02.2019

Moskova ticari emlak piyasası. 2018 yılı sonuçları

Negatif faktörler ticari emlak piyasası üzerinde önemli bir etki yaratmaya devam ediyor ve bu da çok az büyümenin gözlemlenmesine neden oluyor. Bir yıl önce yaptığımız tahmine göre, makroekonomide büyüme için önemli önkoşullar oluşmadığı takdirde...

19.12.2018

Moskova'daki ticari gayrimenkul satış piyasasının gözden geçirilmesi. Kasım 2018

Kasım ayında toplam 1.219 bin metrekare alana sahip 997 konut satışa sunuldu. m ve toplam maliyet 194 milyar ruble olup, bu miktar Ekim ayından miktar olarak% 16 ve toplam alan olarak% 24 daha düşüktür. Ayın ruble cinsinden ağırlıklı ortalama fiyatı %11 arttı ve...

19.12.2018

Moskova'daki ticari gayrimenkul kiralama piyasasının gözden geçirilmesi. Kasım 2018

Kasım 2018'de toplam 1.377 bin metrekare alana sahip 2.671 adet ticari gayrimenkul kiralık olarak sunuldu. m. Ayın arz hacmi miktar açısından %6, toplam alan açısından ise %12 azaldı. Aylık ortalama kira bedeli %6 oranında artarak...

27.11.2018

Moskova'daki ticari gayrimenkul satış piyasasının gözden geçirilmesi. Ekim 2018

Ekim ayında toplam 1.609 bin metrekare alana sahip 1.183 obje satışa sunuldu. m ve toplam maliyet 231 milyar ruble olup, bu hem miktar hem de toplam alan açısından Eylül rakamından% 11 daha yüksektir. Ayın ruble cinsinden ağırlıklı ortalama fiyatı %5 azaldı ve...

27.11.2018

Ekim 2018'de Moskova'daki ticari gayrimenkul kiralama pazarına genel bakış.

Ekim 2018'de toplam 1.559 bin metrekare alana sahip 2.846 ticari gayrimenkul kiralık olarak sunuldu. m. Ayın arz hacmi miktar bakımından %25, toplam alan bakımından ise %16 arttı. Aylık ortalama kira bedeli %5 arttı ve...

12.11.2018

Moskova ticari emlak piyasasına ilişkin 2018 yılının üçüncü çeyreğinin sonuçları

Ticari gayrimenkulün bireysel segmentlerindeki fiyat artışlarına rağmen, pazar bir bütün olarak durgunluğunu sürdürüyor. Kiralama pazarından farklı olarak satış pazarında bireysel segmentlerdeki fiyatların farklı yönlerde hareket etmesi şunu gösterebilir:...

2017 yılının ilk yarısının sonunda Moskova'daki ticari emlak piyasasının analizi

Bu pazar analizi, https://www.cian.ru/, http://realty.dmir.ru/, https://rosreestr.ru/ vb. web sitelerinde kamuya açık olarak yayınlanan bilgilere dayanarak hazırlanmıştır.

Rosreestr'e (https://rosreestr.ru/) göre, 2017 yılının ilk yarısında Moskova'da yaklaşık 600 ticari gayrimenkul alım satım sözleşmesi tescil edildi. En pahalı işlem Mart 2017'de kaydedildi: Moskova'nın Güney İdari Bölgesi'nin Danilovsky bölgesinde toplam 13.404,6 m² alana sahip konut dışı binalar satıldı, işlem tutarı metrekare başına 1.700.000.000 ruble / 126.822,14 ruble oldu. Kayıtlı işlemin asgari tutarı Şubat 2017'de kaydedildi ve metrekare başına 275.000 ruble / 8.487,65 ruble olarak gerçekleşti: Doğu İdari Bölgesi'nin Veshnyaki bölgesinde toplam 32,4 m² alana sahip konut dışı bir bina satıldı. Moskova.

Moskova'daki ticari emlak piyasasının analizi, başkentte ticari mülk arzında herhangi bir sıkıntı olmadığını gösteriyor: çeşitli sınıf ve amaçlara sahip tüm ticari gayrimenkul yelpazesi piyasada sunulmaktadır. Kentte 2017 yılının ilk yarısı sonunda 50.000'in üzerinde ofis, perakende, sanayi ve depo gayrimenkulü satışa sunuldu.

Satışa sunulan ofis gayrimenkullerinin büyük çoğunluğu %72 ile ikinci sırada yer alırken, perakende gayrimenkuller %21 ile ikinci sırada yer alırken, onu %7 ile endüstriyel ve depo gayrimenkulleri takip ediyor.

Teklif sayısı bakımından Merkezi İdari Bölge (CAO) başı çekerken onu Güney ve Kuzey İdari Bölgeleri (Güney İdari Bölgesi ve Kuzey İdari Bölgesi) takip ediyor, üçüncü sırada ise Batı, Güneybatı ve Kuzeydoğu İdari Bölgeleri yer alıyor. (ZADO, SWAD ve NEAD), ardından Doğu İdari Okrugu ve Güneydoğu İdari Bölgesi (VAO ve SEAD), Kuzey-Batı İdari Bölgesi (SZAO), Novomoskovsk İdari Bölgesi (NAO), son sırayı paylaştı. Zelenograd ve Troitsky İdari Bölgeleri (ZelAO ve TAO) tarafından.

2017 yılı ilk yarısı sonunda Moskova şehrinde ticari gayrimenkul satışına yönelik toplam arzın gayrimenkul türüne göre dağılımı aşağıdaki gibidir:

Şekil 1. Moskova'da ticari gayrimenkul satışına yönelik toplam arzın gayrimenkul türüne göre dağılımı

Satışa sunulan ofis gayrimenkullerinin büyük çoğunluğu %49 ile ikinci sırada yer alırken, perakende gayrimenkuller %48 ile ikinci sırada yer alırken, onu %3 ile endüstriyel ve depo gayrimenkulleri takip ediyor.

2017 yılının ilk yarısının sonunda Moskova şehrinde ticari gayrimenkul kiralamaya yönelik toplam arzın gayrimenkul türüne göre dağılımı aşağıdaki gibidir:

Şekil 2. Moskova'daki ticari gayrimenkul kiralamaya yönelik toplam arzın gayrimenkul türüne göre dağılımı

Kiraya sunulan ticari gayrimenkullerin büyük çoğunluğunu %77 ile ofis gayrimenkulleri, bunu %15 ile perakende gayrimenkuller ve %8 ile sanayi ve depo gayrimenkulleri takip ediyor.

Teklif sayısı açısından Merkezi İdari Bölge (CAO) birinci sırada, Güney İdari Bölge (SAD) ikinci sırada, Kuzey ve Kuzeydoğu İdari Bölgeler (NAD ve NEAD) üçüncü sırada yer alıyor. Bunu Güneydoğu, Batı, Doğu ve Güneydoğu Batı İdari Bölgeleri (YuVAO, ZAO, VAO ve SWAO), Kuzey-Batı İdari Okrugu (NWAO), Novomoskovsk İdari Okrugu (NAO) takip etti ve son sırada yer aldı. Zelenograd ve Troitsky Administrative Okrug (ZelAO ve TAO) tarafından paylaşılıyor.

Analitik temelin kalitesini ve ticari emlak piyasasının analiz kalitesini artırmak için Moskova şehri 24 bölgeye bölündü. Bölünme, şehrin büyük ulaşım arterlerine dayanıyordu: Bahçe Halkası, Üçüncü Taşıma Halkası, Mira Bulvarı, Kutuzovsky Prospekt, Pavlovskaya Caddesi, Nikoloyamskaya Caddesi, Moskova Çevre Yolu ve Moskova Küçük Çevre Yolu (Rota A107, “) ilk beton yol”).

“Eski Moskova” sınırları içindeki 1 m² ofis gayrimenkulünün en yüksek ortalama maliyeti, Merkezi İdari Bölge'de (Birleşik Krallık içinde) - 394.784 ruble, en düşük Zel İdari Bölgesi - 91.326 ruble olarak kaydedildi. Kiraya sunulan 1 m² ofis gayrimenkulü için en yüksek ortalama oran Mira Caddesi'nden Kutuzovsky Caddesi'ne (SK'dan TTK'ya) kadar olan bölgede kaydedildi ve yılda 24.191 ruble olarak gerçekleşti; en düşük oran Kuzeydoğu İdari Bölgesi'nde (ötesi) Moskova Çevre Yolu) - yılda 10.460 ruble.

“Eski Moskova” sınırları içindeki 1 m² perakende gayrimenkulün en yüksek ortalama maliyeti Merkezi İdari Bölgede (Birleşik Krallık içinde) kaydedildi - 655.000 ruble, en düşük Kuzey İdari Bölgede (Moskova Çevre Yolu dışında) - 91.095 ruble. Kiraya sunulan 1 m² perakende gayrimenkul için en yüksek ortalama oran Nikoloyamskaya Caddesi'nden Mira Bulvarı'na (SK'dan TTK'ya) kadar olan bölgede kaydedildi ve yılda 57.239 ruble olarak gerçekleşti; en düşük oran Kuzeydoğu İdari Bölgesi'nde (ötesi) Moskova Çevre Yolu) - yılda 15.600 ruble.

“Eski Moskova” sınırları içindeki 1 m² endüstriyel ve depo gayrimenkulünün en yüksek ortalama maliyeti Güney-Batı İdari Bölgesi'nde (Üçüncü Ulaşım Çevre Yolu'ndan Moskova Çevre Yolu'na) kaydedildi - 145.051 ruble, en düşük Doğu İdari Bölgesi (Moskova Çevre Yolu'nun ötesinde) - 28.036 ruble. Kiraya sunulan 1 m² endüstriyel ve depo gayrimenkulü için en yüksek ortalama oran Merkezi İdari Bölge'de (Birleşik Krallık içinde) kaydedildi ve yılda 14.223 ruble olarak gerçekleşti; en düşük oran Kuzey İdari Bölge'de (Moskova Çevre Yolu dışında) gerçekleşti. - Yılda 4.140 ruble.

2017 yılının ilk yarısının sonunda tüm bölgeler için Moskova'da 1 m² ticari gayrimenkulün ortalama maliyeti aşağıdaki tabloda sunulmaktadır:

Tablo 1. 2017 yılının ilk yarısının sonunda Moskova'da 1 m² ticari gayrimenkulün ortalama maliyeti

2017 yılının ilk yarısının sonunda, Moskova şehrinde tüm bölgelerde 1 m² ticari gayrimenkulün minimum (min) ve maksimum (maks) maliyetleri aşağıdaki tabloda sunulmaktadır:

Tablo 2. Minimum (dk.) ve maksimum (maksimum) 2017 yılının ilk yarısının sonunda Moskova'da 1 m² ticari gayrimenkulün maliyeti

* SK - Bahçe Yüzüğü; TTK - Üçüncü Taşıma Halkası; MKAD - Moskova Çevre Yolu; MMK (A107) - Moskova Küçük Çevresi (A107 yolu).

2017 yılının ilk yarısının sonunda Moskova'da mülk sınıfına (A ve B sınıfı) göre 1 m² ticari gayrimenkulün ortalama maliyeti aşağıdaki tabloda sunulmaktadır:

Tablo 3. 2017 yılının ilk yarısının sonunda Moskova'da mülk sınıfına göre 1 m² ticari gayrimenkulün ortalama maliyeti

* SK - Bahçe Yüzüğü; TTK - Üçüncü Taşıma Halkası; MKAD - Moskova Çevre Yolu; MMK (A107) - Moskova Küçük Çevresi (A107 yolu).

Ofis gayrimenkul segmentinde “eski Moskova” sınırları içindeki minimum 1 m² maliyet, Güneydoğu İdari Bölgesi'nde (Üçüncü Ulaşım Halkasından Moskova Çevre Yoluna) kaydedildi ve maksimum maliyet olan 36.344 ruble olarak gerçekleşti. Merkezi İdari Bölge'de (Birleşik Krallık içinde) kaydedildi ve 2.105.263 ruble olarak gerçekleşti. Kiraya sunulan 1 m² ofis gayrimenkulü için asgari oran iki bölgede aynı anda sabitlendi: Pavlovskaya Caddesi'nden Nikoloyamskaya Caddesi'ne (SK'den TTK'ya) ve Güneydoğu İdari Bölgesi'nde (TTK'dan MKAD'a) ve yılda 1.000 rubleye ulaştı. Nikoloyamskaya Caddesi'nden Mira Bulvarı'na (SK'dan TTK'ya) kadar olan bölgede 1 m²'lik maksimum kira oranı kaydedildi ve yıllık 144.000 ruble olarak gerçekleşti.

Perakende gayrimenkul segmentinde “eski Moskova” sınırları içindeki 1 m²'lik minimum maliyet Doğu İdari Bölgesi'nde (Moskova Çevre Yolu ötesinde) kaydedildi ve 33.058 ruble olarak gerçekleşti, maksimum maliyet Nikoloyamskaya bölümünde kaydedildi. Sokaktan Mira Bulvarı'na (SK'dan Üçüncü Taşıma Halkasına) ve 3.206.349 rubleye ulaştı. Kiraya sunulan 1 m² perakende gayrimenkul için asgari oran, Güneydoğu İdari Bölgesi'nde (Moskova Çevre Yolu dışında) sabitlendi ve yıllık 1.164 ruble olarak gerçekleşti. Pavlovskaya Caddesi'nden Nikoloyamskaya Caddesi'ne (SK'dan TTK'ya) kadar olan bölgede 1 m²'lik maksimum kira oranı kaydedildi ve yıllık 405.000 ruble olarak gerçekleşti.

Endüstriyel ve depo gayrimenkul segmentinde “eski Moskova” sınırları içindeki minimum 1 m² maliyet Güneydoğu İdari Bölgesi'nde (Üçüncü Ulaşım Çevre Yolu'ndan Moskova Çevre Yolu'na) kaydedildi ve 8.165 ruble olarak gerçekleşti, maksimum maliyet Kapalı Anonim Şirkette (Üçüncü Taşıma Çevre Yolu'ndan Moskova Çevre Yolu'na) kaydedildi ve 145.985 ruble olarak gerçekleşti. Kiraya sunulan 1 m² endüstriyel ve depo gayrimenkulleri için minimum ve maksimum oranlar Güneydoğu İdari Bölgesi'nde (Moskova Çevre Yolu'nun ötesinde) sabitlendi ve sırasıyla yıllık 970 ve 42.840 ruble olarak gerçekleşti.

Moskova, Avrupa'nın ve dünyanın önemli bir kültür merkezidir; ülkenin tarihi mekanlarının üçte birinden fazlası şehirde yoğunlaşmıştır ve bunların çoğu UNESCO Dünya Mirası Listesi'nde yer almaktadır. Moskova'nın bin yıllık tarihi mimarisinde de korunmaktadır; şehir, çoğu ticari gayrimenkul olarak satışa sunulan, federal, bölgesel ve belirlenmiş koruma statüsüne sahip kültürel miras alanlarına ev sahipliği yapmaktadır.

2017 yılının ilk yarısı sonu itibarıyla, Moskova şehrinde ticari amaçlı kültürel miras objelerinin satışı/kiralanması için toplam arzın koruma statüsüne göre dağılımı aşağıdaki gibidir:

Şekil 3. Moskova'da ticari amaçlı kültürel miras eserlerinin satışı/kiralanması için toplam arzın koruma durumuna göre dağılımı

En çok tespit edilen kültürel miras objeleri satışa sunuluyor - %45 ile ikinci sırada bölgesel kültürel miras objeleri - %38 ve onu federal kültürel miras objeleri - %17 ile takip ediyor.

Kiraya sunulan ticari mülklerin çoğunluğu bölgesel kültürel miras alanlarıdır - %45, belirlenen kültürel miras alanları ikinci sırada - %40, onu federal kültürel miras alanları - %15 ile takip etmektedir.

Satış için önerilen kültürel miras nesnelerinin çoğu Üçüncü Taşıma Halkası'nda yer almaktadır; bu nedenle, analitik temelin kalitesini ve ticari amaçlı kültürel miras nesneleri pazarının analizinin kalitesini artırmak için Moskova şehri 2 bölgeye ayrılmıştı: Merkezi İdari Bölge (SK içinde) ve SK ile Üçüncü Taşıma Halkası arasındaki alan. Üçüncü Taşıma Halkası dışında kültürel miras eserlerinin ticari amaçla satışına ilişkin herhangi bir teklife rastlanmamıştır.

Moskova şehrinde 2017 yılının ilk yarısının sonunda ticari amaçlı 1 m² kültürel miras objesinin ortalama, minimum (min) ve maksimum (maks) maliyetleri aşağıdaki tabloda sunulmaktadır:

Tablo 4. 2017 yılının ilk yarısı sonunda Moskova'da ticari amaçlı 1 m² kültürel miras objesinin ortalama, minimum (min) ve maksimum (maksimum) maliyetleri

2017 yılının ilk yarısının sonunda, Moskova şehrinde koruma statüsüne göre ticari amaçlı 1 m² kültürel miras nesnesinin ortalama maliyeti aşağıdaki tabloda gösterilmektedir:

Tablo 5. 2017 yılının ilk yarısının sonunda Moskova şehrinde koruma statüsüne göre ticari amaçlı 1 m² kültürel miras objesinin ortalama maliyeti

* SK - Bahçe Yüzüğü; TTK - Üçüncü Taşıma Halkası.

Ticari amaçlı 1 m²'lik kültürel miras nesnelerinin en yüksek ortalama maliyeti Merkezi İdari Bölge'de (Birleşik Krallık içinde) kaydedildi - federal bir kültürel miras nesnesi için 458.060 ruble, en düşük değer Birleşik Krallık ile Üçüncü Taşıma Halkası arasındaki bölgede - Bölgesel bir kültürel miras nesnesi için 248.472 ruble. Kiraya sunulan ticari amaçlara yönelik 1 m²'lik kültürel miras objeleri için en yüksek ortalama oran Merkezi İdari Bölge'de (Birleşik Krallık içinde) kaydedildi ve federal bir kültürel miras objesi için yılda 30.927 ruble olarak gerçekleşti; Birleşik Krallık ve Üçüncü Taşıma Halkası - Federal bir kültürel miras alanı için yılda 16.200 ruble.